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德国之声：尹教授，您怎么形容中国目前房地产市场的健康程度？

尹伯成：目前中国房地产市场一个比较突出的问题就是房价涨得太快，涨幅太大。一般的工薪阶层买商品房非常困难。

德国之声：那您觉得什么原因导致房价涨得这么快、涨幅这么大呢？

尹伯成；主要有几个原因。一个是供求的关系。中国总的来说城市的，特别是一线城市二线城市土地空间比较有限，房子经常处于供不应求的状态。而中国在经济发展过程中，城市化的趋势又不能改变，所以房子在经济发展中需求增加很快。这就是一个原因，就是住房消费的需求增加很快。第二个原因，就是在通货膨胀的情况下中国老百姓缺乏投资的指导，而且存款利息比较低，存钱都会贬值。所以在中国的一线二线城市，向北京、上海、杭州、南京、深圳、广州等，有钱人都不是一套两套房子，而是有许多套房子，因为他们觉得买房子最保险，是最保值的投资。因此买房子的投资性、或者说投机型需求就很强烈。第三，我们不禁止境外和港台资金进入房地产。因为美元跟人民币相比，美元贬值是个大趋势。因此境外一些资金进入了中国房地产市场，因为他们觉得房子是能涨价的，人民币是能升值的。境外资金如果进入房地产市场可以助长国内投资性需求。

此外，最近几年，房地产发展也是借助银行的信贷。因为买房子无论是消费性的还是投资性的需求都不能完全靠自有资金，都要靠银行贷款。而银行非常愿意做这块业务。因为房地产这块业务是信贷业务中风险最小的。这是根据8，9年来的调查得出的结论。房地产的呆账坏账风险最少。所以各个银行都千方百计扩大房贷。

还有，地方政府也特别希望房地产业发展。因为中国的制度规定，转让土地的收入归地方政府。那么房价涨，地价就涨。所以地方政府也希望房价涨。

德国之声|：刚才您说到境外和港台的资金进入中国大陆房地产市场有促进投资的好处。新的领军企业恒大地产就在最近受到华人首富李嘉诚的垂青。分析师指出，中国房地产正向"资本加专业"的模式转变。您能不能向非专业人士解释一下，怎么理解这个"资本加专业"的模式？

尹伯成：所谓"资本加专业"就是，我没有专门研究，但是我理解，就是，资本要不断增加，但是资本要寻找安全的而且回报比较高的方式投资，所以他们就找房地产。中国恒大是比较大的房地产公司，它要扩张也需要资本，需要香港李嘉诚这样的资本撑腰。而李嘉诚也需要恒大这样的平台增加资本。所以两方面都有这个需要。

德国之声：您说中国人的住房需求增加了。那么中国人的收入的增幅也有这么大么，以至于他们能买得起几百万元的大房子？

尹伯成：现在的问题就是这个。我觉得中国房地产市场不健康的表现主要在房价上升的幅度远远超过了老百姓收入增长的幅度。房价09年上半年涨了30%，40%，可是老百姓的收入可没有涨这么多。所以，我觉得中国房子的价格涨得太快了，与收入比很不合理。中国房地产市场变成了一个投资性市场，消费性功能好像变成第二位的了。

许多人买房子就是为了保值增值。投资性的需求一旺盛之后，价格就会涨。而消费性需求，就是买房子自己住的人一看价格涨得快，他们就会跟风。所以我的看法就是，房产的投资者是房价高涨的推手，而消费者是房价不断上升的受害者。我认为这个市场不太健康。这个不健康还表现在，房子的租金远远脱离了房价。租金基本没怎么涨，而房价猛涨。所以房主并不是想通过出租获得收入，而主要是希望房价不断上涨，而赚差价。所以与其说房产投资，不如说是投机。就好像股市一样，希望股票涨，赚差价。所以我觉得这个是不太健康的。

德国之声：那您觉得怎么能解决中低收入阶层的住房需求？

尹伯成：中低收入的人要买商品房是有难度的。中国政府主要是寄希望于保障型住房，经济适用房，扩大保障型住房的开发和建设力度。这样逐步解决中低收入人的住房问题。中国政府现在的思路就是两条轨道：商品房就让有钱人去买吧，保障型住房可以使收入少的人也能够买。

采访：谢菲

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