Wohnen, ein teures Vergnügen
23. Oktober 2013
Kölner haben es gut: Ihr Wahrzeichen, der Dom, ist so hoch, dass er auch aus den entfernteren und damit etwas günstigeren Stadtteilen noch zu sehen ist. Wer allerdings in Hamburg die Alster oder in München den Englischen Garten vor der Haustür haben will, muss tief in die Tasche greifen: Laut einer Studie der Bundesbank liegen die Immobilienpreise in den sieben größten deutschen Städten zum Teil bis zu 20 Prozent über dem Bundesdurchschnitt.
Das erkläre sich unter anderem dadurch, dass die wirtschaftlichen Perspektiven besser sind, als noch vor zehn Jahren, sagt Hermann-Josef Hansen, Leiter der Abteilung Konjunktur und Wachstum der Bundesbank. "Der andere Grund: Wir haben ein niedriges Zinsniveau, die Erschwinglichkeit von Wohnraum hat sich verbessert." Wer 150.000 Euro aufnimmt und genug eigenes Geld mitbringt, dem garantieren viele Banken in Deutschland derzeit einen Zinssatz von gut zweieinhalb Prozent jährlich über zehn Jahre. Außerdem gebe es angesichts der jüngsten Wirtschafts- und Finanzkrisen eine Tendenz, Kapital in vermeintlich sicherer Form anzulegen, also zum Beispiel in Immobilien, so der Bundesbank-Experte. Und das treibe die Preise hoch, weil die Nachfrage das Angebot übersteige. Deshalb zahlen Käufer im Schnitt fast 2000 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung.
Immobilienblase in Deutschland?
Angesichts der rapide steigenden Immobilienpreise fühlen sich manche Beobachter an die Entwicklungen in den USA, in Irland oder in Spanien in den vergangenen Jahren erinnert. Auch dort standen am Anfang der vermeintliche wirtschaftliche Aufschwung und ein damit einhergehender Immobilien-Boom. Doch am Ende platzte die Blase, die Länder gerieten an den Rand der Zahlungsunfähigkeit und stürzten die Weltwirtschaft in eine der größten Krisen.
Vor diesem Hintergrund ist es nach Ansicht von Professor Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) richtig, dass die Bundesbank die Entwicklungen genau beobachtet. Die Gefahr einer Immobilienblase sieht er für Deutschland aus mehreren Gründen aber nicht, weil die Situation mit der in den Krisenländern nicht zu vergleichen sei: "In Spanien hatte sich beispielsweise das Volumen der Kredite für Hauskäufe verdoppelt oder verdreifacht binnen weniger Jahre, in Deutschland ist das Kreditvolumen relativ konstant."
Dass Kaufwillige, die nur wenig Eigenkapital hatten, umfangreiche Kredite bekamen, gilt als Auslöser der Krisen in Ländern wie Irland, Spanien oder den USA. Käufer mussten zum Teil nur zehn Prozent des Immobilienpreises aufbringen. Entsprechend dramatisch waren dann die Folgen, als die Blase platzte - und damit auch die Kredite.
Das kann nach Überzeugung von Michael Voigtländer in Deutschland nicht passieren, weil hierzulande eine wesentlich höhere Eigenbeteiligung für Immobilienkredite erforderlich ist. Außerdem entstehe "Spekulation meistens dann, wenn die Erwartungen zu optimistisch sind". Wenn die Investoren nur darauf spekulierten, Objekte nach wenigen Jahren mit großen Wertsteigerungen wieder verkaufen zu können. Dann könne sich Blase bilden. "Das ist momentan nicht zu sehen", so der IW-Fachmann.
Angebot und Nachfrage
Voigtländer beobachtet, dass manche Immobilienbesitzer die derzeit niedrigen Zinsen nutzen, um Kredite schneller zu tilgen, während andere besonders viel Geld investieren, um ihr Kapital vor einer neuerlichen Krise zu schützen. Gleichzeitig sei ein Anstieg der Mieten festzustellen. Für weniger zahlungskräftige Stadtbewohner wie Rentner, Arbeitslose oder Studenten sei das zwar hart, doch letztlich zeige sich daran, dass der Markt gesund ist.
Diese Einschätzung teilt Hermann-Josef Hansen von der Bundesbank: "Der Preis als Signal für Knappheit funktioniert. Außerdem konzentriert sich die Preissteigerung auf größere Städte, die eine hohe Attraktivität haben."
Experten wie Klaus J. Beckmann, Leiter des Deutschen Instituts für Urbanistik (DIFU), fordern sogar, dass besonders beliebte Städte und Ballungsräume in viel größerem Umfang als bisher Wohnbauland bereitstellen. Das könnten zum Beispiel Brachflächen sein, die früher für Industrieunternehmen oder Bahnanlagen genutzt wurden.
Den Einwand von Kritikern, die jetzt gebauten Wohnungen würden wegen der nicht mehr steigenden Bevölkerungszahlen schon bald nicht mehr benötigt, lässt Beckmann nicht gelten: "Diese Argumentation ist nur auf den ersten Blick stichhaltig. Aber es ist eine gegenläufige Entwicklung: Die Haushalte werden immer kleiner. Deshalb brauchen wir mehr Wohnungen bei gleicher Bewohnerzahl."
Punktuelles Problem
Die Ergebnisse des Bundesbank-Berichts sollten nicht zum Anlass für panische Reaktionen genommen werden, warnt DIFU-Chef Beckmann. Es sei zwar richtig, dass die Preise in den vergangenen Jahren um 5 bis 10 Prozent gestiegen sind - aber eben überwiegend in besonders nachgefragten Ballungsräumen wie Köln, Hamburg, München oder Frankfurt. "In Städten mit viel Bevölkerungsschwund wie im Ruhrgebiet oder in Ostdeutschland ist der Markt nicht angespannt und es gibt keine Investoren, weil die das nicht vermietet kriegen. Da wird das dann auch einfach nicht passieren."
Und Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft weist darauf hin, dass die Bundesbank für ihre Studie ein sogenanntes "ökonometrisches Rechenmodell" genutzt habe, um die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt zu darzustellen. Das könne zwar die gestiegenen Preise und Mieten erfassen, aber es habe notwendigerweise einen Schwachpunkt: den menschlichen Faktor: "Dass sich die Präferenzen der Menschen geändert haben, dass sie bereit sind, mehr für Innenstadtlage zu bezahlen. Ein Faktor, der das treibt, sind die gestiegenen Mobilitätskosten. Viele wollen kein zweites Auto mehr, nicht mehr so weit pendeln."
Migranten als Stabilitätsfaktor
Grundsätzlich sei es zu begrüßen, wenn möglichst viele Privatpersonen sich in den Städten Eigentum zulegen. Denn neben der Sicherung des persönlichen Vermögens habe die eigene Wohnung auch einen Bindungseffekt, sagt Klaus J. Beckmann vom DIFU: "Da überlegt man zweimal, ob man umzieht in der Stadt oder ganz woanders hin. Das gibt Stabilität in den Quartieren und Menschen, die schon länger in einem Stadtteil leben, engagieren sich mehr. Deshalb fragen wir zunehmend auch nach, wie weit sind unsere Mitbürger mit migrantischem Hintergrund im Eigentum dabei."
Auf der anderen Seite werde durch Eigentum aber natürlich auch die von vielen Arbeitgebern geforderte Mobilität behindert. Alles in allem wird es nach Auffassung der Experten in den kommenden Jahren weiterhin schwierig bleiben, in den Top-Lagen der deutschen Großstädte bezahlbaren Wohnraum zu finden. Wer sich das nicht leisten könne, so das Fazit, müsse eben an den Stadtrand ziehen.